Smlouva o spolupráci


Co je to zprostředkovatelská smlouva a k čemu je dobrá?

Smlouvou o zprostředkování se dle § 2445 NOZ zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

A nyní konkrétně:

Realitní kanceláře používají pět druhů zprostředkovatelské smlouvy:

1) Výhradní (exkluzivní)

2) Polovýhradní

3) Nevýhradní

4) Evidenční list

5) Ústní dohodu

Pojďme si vysvětlit základní rozdíly.

Výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelská smlouva

je odlišná od ostatních hlavně v tom, že po jejím podepsání nemůžete nabízet svou nemovitost přes jiné realitní kanceláře, a i když si vy přivedete kupce, tak je to stejné, jako kdyby jej přivedl realitní makléř. Uzavírat tedy výhradní smlouvu či nikoliv?

ANO v těchto případech. Realitní makléř, kterého jste si vybrali, je profesionál. To znamená, že vám přesně vysvětlí jakým způsobem a co vše bude dělat proto, aby se nemovitost prodala rychle, bezpečně a za správnou cenu. Například, kromě standartního nafocení, napsání popisku a zveřejnění na internetu to dále může být - 3D vizualizace (i v tištěné podobě pro zájemce o nemovitost), vlastní www stránky nemovitosti, inzerce v tisku, placená PPC reklama, videoprohlídky, reklama na sociálních sítích (placená), stanovení nejen plánu, ale i strategie prodeje atd. Dále by mělo být ve smlouvě jasně specifikováno, za jakých podmínek lze od smlouvy odstoupit. Nebo se makléře třeba zeptejte na to, jak bude provádět prohlídku a jaké materiáli zájemcům budou poskytnuty. Tyto služby jsou do značné míry nákladné a pokud nebude mít realitní makléř v rukou určitou jistotu, že nemovitost prodá on, tak tyto kroky nepodnikne. Nebo alespoň ne všechny a v dostatečné míře. Stejně tak to platí i u podepsání některé z ostatních zprostředkovatelských smluv.

NE v těchto případech. Opak popsaného výše. Prvním varovným signálem je už jen to, že se na tyto věci musíte sami zeptat. A když se zeptáte, tak makléř začne "koktat" a vlastně vám nebude umět adekvátně odpovědět. Také s toho můžete poznat, že o některých možnostech vůbec nikdy neslyšel, nebo je prostě nedělá. Nejhorší variantu, kterou můžete přijmout je prohlášení makléře že ta či ona služba je k ničemu! (poté však po vás nemůže požadovat podepsání výhradní smlouvy)

Polovýhradní zprostředkovatelská smlouva

znamená, že vaši nemovitost může jako realitka prodávat pouze realitní makléř, který s vámi tuto smlouvu podepíše, ale zároveň si můžete prodat nemovitost prodat sami(ale né přes jinou realitku). Jen musíte o této zkutečnosti informovat RK. Opět nemáte zajištěn plný servis poskytovaných služeb viz výše.

Nevýhradní zprostředkovatelská smlouva

znamená, že svou nemovitost můžete prodávat přes x realitních kanceláří i sami. Tady nastává mezi makléři opravdový boj a bohužel od méně zkušených makéřů i "podpásovky". Nakonec to vždy škodí vám jako majiteli, protože například jedná z velmi známých RK v podstatě dá vždy do inzerce nižší cenu, než na jaké se domluvíte a doufá, že se pak nějak domluvíte. A jak myslíte, že bude vypadat inzerát s vaší nemovitostí zveřejněný třeba 3x, 5x... na jednom realitním servru a vždy tam budou jiné údaje a to nejen o ceně? V očích zájemce takový dům či byt působí nedůvěryhodně. POZOR - ještě jedna důlažitá zkušenost. Bohužel jsou mezi RK i takové smlouvy, kde se jen zaškrtává políčko zda je smlouva výhradní, nebo nevýhradní. U několika klientů jsem se mohl sám přesvědčit, že majitel si myslí, že podepsal nevýhradní smlouvu, ale makléř zaškrtl výhradní. Dokonce u jednoho takovéhoto případu na smlouvě nebyl ani kontakt na makléře nebo kancelář a dokonce jsem ji nenašel ani na internetu. Tento rádoby makléř jen čeká, až nemovitost prodá některá z jiných RK a poté si příjde pro svojí provizi, která mu dle smlouvy náleží.

"NA SMLOUVĚ BY MĚLO BÝT VŽDY JASNĚ NAPSÁNO ZDA JE VÝHRADNÍ, NEVÝHRADNÍ atd., STEJNĚ JAKO KONTAKT RK"

Evidenční list

znamená v podstatě náhražku nevýhradní zprostředkovatelské smlouvy a je to jakýsi souhlas s tím, že RK může nemovitost prodávat. Nejsou zde však uvedena práva a povinnosti prodávajícího a RK.

Ústní dohoda

Na ústní dohody přistupují pouze dva druhy realitních makléřů. Ta dobrá varianta je, když je makléř váš VELMI dobrý známý a na 100% mu důvěřujete a domluvíte se, že nebudete inzerovat nikde jinde. V podstatě se domluvíte ústně na výhradní smlouvě. (i v tomto případě však doporučuji podepsat výhradní smlouvu). Ta horší varianta je, že na ústní dohodu přistupují nováčci v oboru realiního makléře a nebo zoufalci. Ano, zní to možná tvrdě, ale taková je realita.

A nakonec 

"Dobrá smlouva chrání nejen makléře, ale i vás."