Stanovení ceny


Jednou z nejzávažnějších chyb při rozhodnutí prodat nemovitost je špatné stanovení prodejní ceny. V obou případech Vás totiž připraví o peníze. Pokud si o Váš byt, dům, zahradu atd. řeknete malou částku, tak sice prodáte rychle, ale budete si vyčítat, že jste nemovitost prodali pod cenou a určitě z takového prodeje nebudete mít přinejmenším dobrý pocit. Jednoduše jste přišli o část financí, které jste mohli utržit. Na druhou stranu pokud sestavíte cenu příliš vysoko, tak budete prodávat nemovitost dlouho, anebo ji vůbec neprodáte, dokud se nerozhodnete s tímto faktem něco udělat.

"SPRÁVNĚ STANOVIT TRŽNÍ CENU NEMOVITOSTI JE TÍM NEJDŮLEŽITĚJŠÍM A ZÁROVEŇ NEJSLOŽITĚJŠÍM CO MUSÍTE UDĚLAT"

Nezaměňujte prosím tržní cenu za cenu odhadní stanovenou znaleckým posudkem. Tržní cena je taková, která je úměrná aktuální situaci na trhu s nemovitostmi vzhledem k tomu, o jaký byt či dům se jedná, na jakém místě, v jakém stavu atd. Cena stanovena odhadcem je stanovena dle kritérií do značné míry rozdílných jako je např.: stáří nemovitosti, materiál z jakého je postavena, jaká je užitná plocha atd. Uvedu příklad. Před časem jsem prodal byt, kde byla odhadní cena stanovena na 1,1 Mio, ale protože byt byl v prvním patře v osobním vlastnictví a v žádané lokalitě, tak se jej povedlo prodat za 1,4 Mio. Oproti tomu jsem prodával dvougenerační, kompletně zrekonstruovaný dům, kde byla odhadní cena 5Mio, ale protože byl dům ve špatné lokalitě, tak se jej nepodařilo prodat ani za 3Mio. Lokalita je totiž nejzásadnější faktor určující cenu nemovitosti.

Odhad tržní ceny tedy můžete získat následujícími způsoby:

1) Zjistit cenu prodaných podobných nemovitostí ve vašem regionu za posledních 24 měsíců.

2) Zjist cenu aktuálně prodávaných nemovitostí ve vašem regionu

3) Informace z katastru nemovitostí

4) Srovnávací tržní analýza realitních kanceláří

5) Informace od majitele, nebo realitního makléře, který prodává obdobnou nemovitost

Dále si je potřeba uvědomit, že uvedené ceny nemovitostí, které najdete na realitních servrech jsou v podstatě vždy nadhodnoceny a vypovídající hodnotu o skutečné ceně, za kterou se nemovitost prodá, nemají. Pokud budete tímto způsobem stanovovat cenu, započítáte třeba cenu rekonstrukce, nová plastová okna a podle vás i perfektní lokalitu (ne vždy to je tak, jak to vidíte právě vy), tak se dostanete na částku, za kterou svou nemovitost s více jak 90% pravděpodobností neprodáte.

Je potřeba si uvědomit, že největší šanci prodat nemovitost máte po zveřejnění inzerce první měsíc. V tomto čase bude váš inzerát nejčastěji navštěvován, ale kvůli příliš vysoké ceně nebudou téměř žádné prohlídky. Následně se stane v očích potencionálních kupujících nemovitost nezajímavá a to i v době, kdy snížíte cenu na přiměřenou. Často se poté prodají takovéto nemovitosti pod cenou, než za kterou by bylo možné je prodat, kdyby byla cena správně  nastavena.

Uvedu nejčastější příklady s kterými se setkávám při stanovování ceny s klienty:

"Na internetu jsou podobné byty daleko dražší" - něco málo jsme si ohledné této problematiky již řekli, jiná cena obdobného bytu bude v Praze, Jihlavě či v Horní Dolní.

"Známý řekl, abych dal tuto cenu..." - pokud váš známý není člověk, který pravidelně prodává nemovitosti, nebudou jeho zkušenosti dostatečné, aby vám uměl adekvátně poradit.

"potřebuji prodat za tyto peníze" - to je stejné, jako kdyby zájemce řekl, že to může koupit pouze za takové peníze. Určovat cenu podle toho co potřebuji a jaká je reálná cena je nesmysl.

"Rekonstrukce mě stála xy financí. Chci, aby se mi to vrátilo" - toto je stejné jako když si koupíte nové auto. To také stálo třeba 300 tisíc, ale pokud jej budete chtít prodat i pár desítkách najetých km, tak jej za 300 tisíc už nikdy neprodáte.

"Prodat nepotřebuji, jenom to zkouším" - v tomto případě nebude profesionální realitní makléř ukrajovat ze svého času a financí pro někoho, kdo to jen zkouší. Inzerujte v tomto případě bez realitních kanceláří či makléřů.

"Zkusím prodat za 2 mio a když se nepovede, tak slevním o 500 tísíc." - už jsme si řekli co takovéto jednání přináší za úskalí. Mnohem efektivnější je rovnou správně stanovit cenu.

"Já dům prodávám - nezbavuji se ho" - to je stejné, jako když se zeptám: chcete dům prodat, anebo prodávat?